REALTORⓇAKIBA ＆ AKIVARK アーキ バーク
アメリカ不動産&ローンコンサルティング
不動産売買カバーエリア：ロサンゼルス・オレンジ・サンディエゴカウンティ他
住宅ローンカバーエリア：全米41州 本日の住宅ローン金利はこちら
所得審査がない住宅ローン 日本在住の方も
アメリカでの不動産購入は、州によってプロセスが異なることがありますが、一つ一つの購入プロセスをクリアしながら進めていきます。物件の検討から売買契約の完了までのステップをご紹介します。
購入する物件を検討する際には、信頼できる不動産エージェントと協力しながら進めていくことが最良の方法です。
また、購入資金をご準備される上で、米国内在住の方も、米国外在住の方も、日本でのいわゆる「テロ法」やアメリカ国内のマネーロンダリングに関する法律の関係上、抵触しないように資金のご準備、「適切な送金」を行うことも近年重要視されてきています。
購入資金として、「多額の現金」で米国へ持ち込むことは法律でも禁止されていますので避けましょう。
ご資金の移動について、
-物件選びの前に送金したほうがいいか？それともEscrow Openしてから？
-海外からの送金はどのようにしたら・・
と心配されている方もご安心ください。
TAKASHI AKIBA, REALTORⓇ/AKIVARK（アーキ バーク）では、物件の購入から住宅ローンまでワンストップのサポートを提供しています。不動産業界の商習慣や購入資金の準備方法、確実かつ適切な送金手続きに関するアドバイスなど、ご購入前から取引完了まで提供しております。
特に、ローンで購入される場合には、資金元の残高証明書の取得、銀行へ提出書類に関して正確に取得することが重要です。AKIVARKとWinPrime Lendingのチームはアメリカのローンの仕組みを熟知し、お客様のニーズに合ったサービスを提供します。日本の不動産投資会社が行っているような、提携ローンとは違い、米国連邦法や州法等のガイドラインに沿ってフェアに審査、融資が行われます。
お客様のコストを最小限に抑えるために、ご自宅購入の方には、売却益が確実に見込めるエリアやご希望に合った物件を、投資目的の方には、キャッシュフロー+売却益が見込める、確実な投資が可能な「フェアマーケットバリュー」の物件をご紹介しています。
不動産の専門家として、信頼性とフェアネスを重視し、物件の仕入れと販売を分ける形で、お客様に最適な選択肢を提供します。
＊以下はカリフォルニア州不動産購入の場合
＊住宅ローン契約書のサインは原則米国内で行っていただくこととなります。渡米できない場合はご相談の上、お手続きを進めます。
＊一括購入の場合は、日本からのお振込手続きにてご購入可能です。
1. 購入カウンセリング
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場所
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アクセス
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広さ
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学校区
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将来のプラン
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Buyer Representation AgreementをBuyer Agent
と結ぶ
2. 住宅ローン
いくら組めるか？
Pre-approval！
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頭金のご用意は？
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毎月の支払額
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投資または居住?
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書類のご準備
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日本にある資金を活用される方
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米国銀行口座へ 資金移動
3. 準備が整ったら
物件選びへ
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ベッドルームの数は？
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一戸建て？
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コンドミニアム？タウンハウス？
2024年8月17日から新ルール！
購入オファーまでに大切なこと
Buyer Representation Agreementを
Buyer Agentと結びます
買主の方は内見前にエージェントといわゆる「バイヤーエージェント契約」を結ぶこととなります。エージェントへ手数料を支払うことがあるため、相談の上その手数料、購入エリアなどに関する契約を結びます。その後購入物件が決まった場合は、従来通り希望価格、購入条件などが記載されたPurchase Agreementの書類を用意し（カリフォルニア州の場合、各種取引における書類は州協会指定フォーム）買主の方のご署名と必要書類の提示を経て、購入オファーが行われます。必要書類にはご購入に際しての資金証明も含まれます。カウンターオファーが提示されることもありますが、その際には、条件を了承するか等を相談させていただきます。各種署名は、電子署名で行われることが通例となっています。
現金一括購入の場合
DAY 1
OFFER ACCEPTED
THE SELLER ACCEPT OFFER
バイヤーとセラーが条件や価格などに合意
おめでとうございます！
Escrowがいよいよオープンです。
現金一括購入の場合
WEEK 1
ESCROW OPEN
-DEPOSIT EARNIEST MONEY
セキュリティデポジットをEscrowに送金。
-Escrowから確認後、購入手続きに必要な書類-Opening package Docs.を受け取ります。
-登記等に関する書類はオリジナルを郵送します。
現金一括購入の場合
WEEK 2 thru 3
RECEIVE SIGN DISCLOSURE INSPECTION
-インスペクション
-必要な修理をセラーへ依頼
-HOA CC&RS etc.(if necessary)を受け取ります。
(HOAがある場合）
-Disclosuresやセラーからの書類へご署名
現金一括購入の場合
WEEK 2 thru 3
RELEASE CONTINGENCY
APPLY INSURANCE
-RELEASE CONTINGENCY
条件解除を行います。
(CONTINGENCY REMOVAL)
APPRAISAL CONTINGENCYなど（鑑定価格を理由にした取引キャンセルはできない等）
-APPLY HOME INSURANCE
HOAが、購入される物件内部の保険（HO6 Wall in Insurance)に加入していない場合、保険に加入します。
現金一括購入の場合
WEEK 4
FINAL WALK-THRU
すべての修理が完了後、最終の物件内の確認をエージェントと行います。
現金一括購入の場合
FINAL WEEK
CLOSE OF ESCROW
FUNDS TRANSFER
-登記の手続き書類などのご署名Escrowへ残金を送金します。
-すべての手続きが完了後「カギ」を受け取ります。
-登記書類を1-2週間後に受け取れます。（郡による）
Buying Process
住宅ローンで購入の場合
DAY 1
OFFER ACCEPTED
Buying Process
THE SELLER ACCEPT OFFER
バイヤーとセラーが条件や価格などに合意
おめでとうございます！
Escrowがいよいよオープンです。
DAY 1
OFFER ACCEPTED
Loan Process
PREPARE DOCUMENTS
-ローン申請書類をご用意
TAX Return Form 2 year,
W-2
Bank Reserve
Income Qualification
(ex. Pay Stubs）
Need Credit report fee
WEEK 1
ESCROW OPEN
Buying Process
DEPOSIT EARNIEST MONEY
-セキュリティデポジットをEscrowに送金。
-Escrowから購入手続きに必要な書類-Opening package Docs.を受け取ります。
-登記等に関する書類はオリジナルを郵送します。
WEEK 1
ESCROW OPEN
Loan Process
LOAN APPLICATION
ローン申請を行います。
暫定金利も設定します。
随時、Latest bank Statement
Paystubsを提出します。
WEEK 2 thru 3
Buying Process
RECEIVE SIGN DISCLOSURE INSPECTION
-インスペクション
-必要な修理をセラーへ依頼
-HOA CC&RS etc.(if necessary)を受け取ります。
(HOAがある場合）
-Disclosuresやセラーからの書類へご署名
WEEK 2 thru 3
Loan Process
LOAN APPROVAL
APPRAISAL
-Approvalが出されたらローン審査に必要な不動産鑑定（Appraisal)を行います。
-ローン審査に必要な書類を提出します。
Lenderは"Verification of Employment（雇用証明）を行います。
WEEK 2 thru 3
Buying Process
RELEASE CONTINGENCY
APPLY INSURANCE
-RELEASE CONTINGENCY
条件解除を行います。
(CONTINGENCY REMOVAL)
-APPLY HOME INSURANCE
HOAが、購入される物件内部の保険（HO6 Wall in Insurance)に加入していない場合、保険に加入します。
WEEK 2 thru 3
Loan Process
PREPARE DOCUMENTS
-不動産鑑定後、銀行のローン審査に十分な価値があると確定されたのち、Appraisal やLoanに関する条件解除を行います。(これらを理由に取引キャンセルができなくなります。(Loan Contingency removal)
-ローン審査に必要な書類を提出します。
WEEK4
Buying Process
FINAL WALK-THRU
すべての修理が完了後、最終の物件内の確認をエージェントと行います。
WEEK 4
Loan Process
CLEAR ALL CONDITIONS TO SHIP DOCUMENTS
金利の確定、すべての条件がクリアになりましたら、銀行はEscrowへローンの最終の契約書を送ります。
FINAL WEEK
Buying Process
JUST BEFORE CLOSE OF ESCROW
-Escrowが残金の送金を確認後、登記の移行など最後の手続きを行います。
-すべての手続きが完了後「カギ」を受け取ります。登記書類を1-2週間後に受け取れます。（郡による）
FINAL WEEK
Loan Process
SIGN LOAN DOCUMENTS & TRANSFER FUND
-ローンの契約書、登記の手続き書類などのご署名
-Escrowへ残金を送金します。
米国での不動産購入では、公平な取引を進めるために、エージェント以外に登記の手続きをする機関、入金や経費のやりとりの手続きを行う機関（Escrow Company)があります。
このようなシステムをご理解いただいたうえで、お客様には購入手続きを進めていただきます。
不動産の適正価格を見極めるポイント
物件選びの際、写真やウェブサイトの美しさに惹かれることは理解できますが、感情に左右されず、適正な価格で不動産を購入することが非常に重要です。特に現金で購入する場合、適正価格を見極めることが将来の売却益に大きな影響を与えます。以下は、適正価格を確保するためのポイントです。
市場調査
まず、選んだエリアの不動産市場について調査しましょう。過去の販売データや近隣の物件価格を比較することで、その地域の一般的な価格帯を把握します。そのうえで、適正価格を評価します。例えば、AKIVARKではこれらのデータを活用して、市場の動向を分析し、適正価格を調査します。
物件の状態
物件の状態や設備にも注意を払いましょう。修繕やリフォームが必要な場合、その費用を考慮に入れて価格交渉を行います。物件の状態が購入後にかかるコストに影響を与えるため、しっかりと確認することが重要です。
査定ーAppraisalー
Appraiserに査定を依頼し、物件の価値を評価してもらいましょう。査定結果を基にして価格交渉を進めることで、より適正な価格で購入することが可能です。
適正価格で不動産を購入することは、将来の投資効果や売却益に大きな影響を与えます。感情に流されず、情報を収集し、価格交渉を通じて最善の条件を確保することが成功への鍵です。
私たちのチームは、お客様の利益を最大限優先し、適正価格を見極めながら手続きを進めています。
購入方法による違い
現金で購入する場合
オファーを入れる前に、「Comparable」（コンパラブル＝物件比較）という方式で、買い手の不動産業者がその物件の適正価格を割り出します。その上で、不動産業者と買い手が、購入するかどうかを相談するのが慣例です。
ローンを組んで購入する場合
ローンの審査段階で「Appraisal」という物件の査定を行います。もし、オファーを入れる段階で評価額よりも購入価格が高いと考えられる場合は、その点を先方に伝えるか、売買契約の中で「Appraisal contingency」（アプレーザルコンティンジェンシィ＝評価額による売買契約を破棄できる条項）を付帯して交渉します。
また、評価額がローン金額よりも低い場合、手元の資金から差額を補填する必要があることもあります。
感情に左右されず、適正価格を見極めるための調査と交渉を怠らず、成功する不動産購入を目指しましょう。
FAQ Appraisalとは？
米国不動産相関図
