REALTORⓇAKIBA ＆ AKIVARK アーキ バーク
アメリカ不動産&ローンコンサルティング
不動産売買カバーエリア：ロサンゼルス・オレンジ・サンディエゴカウンティ他
住宅ローンカバーエリア：全米41州 本日の住宅ローン金利はこちら
所得審査がない住宅ローン 日本在住の方も
アメリカ
住宅ローン
REALTOR® とローンオフィサーによる日本語でのワンストップサポート
お持ちの物件の価値は上がっていれば、Cash Out リファイナンスのチャンス
アメリカの住宅ローンで、最も重要なことは、迅速に、的確に、Closingを迎えることです。
住宅ローン専門の銀行・金融機関WinPrime Lending（ロサンゼルス市にあるDirect Lenderです。）
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もちろん日本語で住宅ローンに関するあらゆる疑問を解決しながらサービスをお届けしています。
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Foreign National Program
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頭金35％から 日本の会社員の方でも申請可
融資額10万ドル以上
日本の不動産担保は必要としないノンリコースローンです。
ご融資対象者：渡米間もない方 米国外にお住まいの個人（会社員でも可）
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融資額： $100,000から＄3,000,000まで
7年固定30年ローン/30年固定ローンなど
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2024.4現在
アメリカの銀行が扱う住宅ローンとは？ー徹底解説ー
「借りたい金額＝ローン金額ではありません」
"無理なく返済を続けられるローン金額です"
-フェアな審査+ノンリコースローン-
アメリカの住宅ローンは、「Mortgage」（モーゲージ）とも言われます。
日本と違うのは、アメリカの場合、「物件価値」に対して融資をするという点です。
アメリカのローンの仕組みや審査基準を熟知しているからこそ、Takashi AKIBA/AKIVARK（アーキ バーク）はお客様に適切なアドバイスを提供できます。私たちはお客様のニーズを理解し、お客様にとって負担のないローンを見つけるお手伝いを致します。また、将来の家計への影響やリスクを考慮し、お客様にとって最良の選択をサポートします。
信頼性とプロフェッショナリズムを大切にし、お客様にとって最適な住宅ローンを見つけるお手伝いをさせていただきます。
米国以外の在住の方には、一度の渡米で米国銀行開設・購入手続きまで、送金の手続きやタイミングのご準備に関してもカウンセリングをしております。
アメリカの住宅ローンの
ポイント
ノンリコースローン
もし、家の持ち主＝融資された人がローンを支払えなった場合、貸し手である銀行がその物件を差し押さえて転売をする、ということになります。売却益の中からローン残高が支払われる仕組みで、あくまで、抵当に入っている物件から、銀行は債務回収します。個人補償とはなりません。
借主にとってもメリットがあり、他の物件を差し押さえられたり、銀行口座が差し押さえられたりなどの負担がないローンなのです。（ノンリコースローン）
日本の保証会社のようなものはありません。
ここが不動産担保ローンを扱う日本の住宅ローンとは違う、大きなポイントです。
ただ、物件価値が下がると困るのは銀行なので、しっかりと「不動産」に対する融資審査を行います。
アメリカの住宅ローンの
ポイント
日本在住でも申請できる
フェアな審査
属性や長年の銀行との付き合い、とか関係なく、あくまで審査基準にあてはめて、審査に通るか通らないか、「フェア＝公平」に行われます。
ローンで購入の場合には、フェアな基準に当てはめていくために、資金元の残高証明書の取得、銀行へ提出書類に関して適切に・正確に行うことがポイントです。
日本でのいわゆる「テロ法」やアメリカ国内のマネーロンダリングに関する法律の関係上、抵触しないように「適切な送金」を行うことも重要です。
購入資金として、「多額の現金」で米国へ持ち込むことは法律でも禁止されていますので避けましょう。
アメリカの住宅ローンの
ポイント
借りたい金額ではなく
無理なく返済を続けられるローンを
住宅ローンはお客様にとって長いお付き合いになります。お客様の将来プランやご収入などのバランスを見極めて最適なローンプログラムを提案しています。いかなる経済状況においても無理なローンは、お勧めすることはありません。
日本語書類準備も審査官にわかりやすいように提出サポートもしていますので、確実な承認を目指すことができます。
アメリカのローンの仕組みや審査基準＝ガイドラインを熟知しているからこそ、お客様に適切なアドバイスを提供できます。
どんな住宅ローンプログラムがあるの？
詳しく解説住宅ローン！仕組みを知って賢く選択！
一般に取り扱われているローンは、FHLMC（フレディマック： 連邦住宅金融抵当公庫 ）やFannie Mae（ファニーメイ： 連邦住宅抵当公庫）という、政府系保証のローンが主流です。
2009年のリーマンショックの後、そしてコロナパンデミック以降、融資審査はより厳格になりました。提出書類のなかでも、収入や資金の証明などの提出も確実に基準に達しているか審査されるようになっています。借り手にとっては、とても不利なように思えますが、安易な貸し付けによって不良債権が増え、市場の不動産価値が落ちないために必要な措置ともいえるでしょう。
米国の住宅ローンは、ローン金額によって区分されるローンと政府保証のローンに区分されます。
以下はカリフォルニア州の場合です。一部の郡を除き、ロサンゼルス郡やオレンジ郡などメジャーな郡はおよそ以下のカテゴリーに入ります。
1） Conforming Loan（コンフォーミングローン） $100,000.00-$766,550.00
2） Conforming High Balance （コンフォーミング ハイバランス $766,551.00-$1,149,825.00
3） Jumbo （ジャンボローン）2)以上
以上2023年1月より 一戸建ての場合
＊米国在住で、米国で確定申告をしている方が対象です。
日本在住の方は、外国人向けローン Foreign National Programと呼ばれる、カテゴリーとなります。
審査のガイドラインは、大きくは違いませんが、提出書類に違いが生じます。
政府保証のローン
FHA(Federal Housing Association)Loan
VA (Veterans Affairs)loan
上記1）・2）・3）は1 Unit（1世帯住宅）の貸し出し上限で2 Units-4 Unitsも上記の「住宅ローン」のカテゴリーに入ります。5 Units以上の住宅物件は商業物件となりますので、ローンは住宅ローンのカテゴリーではなく、コマーシャルローンとなります。
一般的に1)と2)は、FHLMC(Federal Home Loan Mortgage Corporation)フレディマック、FNMA(Federal National Mortgage Association)ファニーメイの二つの政府系のガイドラインに沿って貸し出しが設定されています。
これにより、貸出銀行は抵当権設定後に、連邦政府の第二次抵当市場(Secondary Market)において、債券の転売は可能になります。
また、1）2)は、公庫のガイドラインに沿うため、基本金利は米国10年国債のYield Rate+貸出銀行Marginが一般貸し出し金利になります。ただし、購入しようとする物件の価値にたいして、ローン金額の割合（Loan to Value）が大きくなると、この金利が上下します。
例：マーケットでの米国10年国債のYield Rateが1.8％で、貸出銀行のマージンが2％のとき、実際の貸出金利は、3.80％となります。ただしこの貸出金利は、Loan to valueやクレジットスコアなどによって、上下します。
3）Jumbo Loanの場合は、銀行がSecondary Marketに転売するのではなく、Program Investor(投資家)の意向により、抵当権売買が決定されるため、ローンプログラムの内容に多少の隔たりがあります。
上記の銀行に対して、抵当権転売そのものを行わず、自己資金での運用を目的とするポートフォリオ(運用)銀行があります。この場合は前出の銀行とは異なり独自の貸出上限や審査基準も異なります。
＊以下はカリフォルニア州不動産購入の場合
＊住宅ローン契約書のサインは原則米国内で行っていただくこととなります。渡米できない場合はご相談の上、お手続きを進めます。
＊カリフォルニア州外の方は、原則ご購入取引で指定されているEscrow office、Lender指定のEscrow OfficeまたはMobile Notary（ご自宅またはご指定場所でLoan Signing Agentが伺う）にて住宅ローン契約書のサインを行っていただくことになります。
各種ローンプログラム
Fixed Rate Mortgage
固定金利ローン
（Fixed=フィックス）
約定金利と月額支払い額が固定し約定期日内に完全償還するローンです。一般的には30年ローンが主流ですが、20年、15年、10年の償還約定期間のローンがあります。金利も期限が短くなるプログラムになればなるほど低くなります。
ARMS
Adjustable-Rate Mortgage
変動金利ローン
（ARM=アーム）
約定金利と月額支払い額が一定の法則に基づいて変動します。
現在は3/1,5/1,7/1,10/1と表記され、例えば、3/1は3年間固定の金利と月額支払い額が一定で、3年経ち4年目からの金利と月額支払い額が約定内容(プログラム内容)により、半年ないし一年周期毎に一定法則に基づいて変動の支払いになっていきます。
このMortgageは償還期限の最大期間が30年です。3/1であれば、最初の3年間が固定の月額支払いで、残り27年の4年目から完全償還を目指して約定内容にある法則を使って銀行は月額支払いを設定してきます。
ローンではここにも注目！
現在のローンには必ずといって約定内容にNo-Prepayment Penalty (早期償還罰則なし)があることです。これは早期に元金を返済することにより、償還期限を短縮することです。この方法をうまく活用して、賢明なローンの運用ができます。
2009年以前はSubprime Loanなどには、このPrepayment Penaltyがありました。低い金利での貸し出しは銀行の利益のために条件が良くなく、銀行は一定期間の早期返済に対して、貸し出しローン金額の最大で3％の罰則を付けました。現在はこの条項（Prepayment Penaltyがある場合）は少ないです。
【米国在住の方】
昨今の好況により、収入を審査しないローンプログラム（Stated Income Program)も登場しています。
Conventional Loan （コンベンショナルローン）
各金融機関が取り扱っている一般的な住宅ローン。
Fannie Mae and Freddie Macの
ガイドラインで審査
メリット
-
物件が選びやすい。コンドでも申請可能
-
頭金5％でも可能な場合がある。
-
頭金が20％以下の場合かかるMortgage Insuranceが低い。
デメリット
-
5％以上の頭金が必要
-
頭金が20％以下の場合はMortgage Insuranceがかかる。
-
FICO（クレジットスコア）が低い場合は
Point Feeと呼ばれる”手数料”がかかる
-
収入審査・返済能力の審査がしっかりしている
FHAローン（VAローンなど）
the Federal Hosing Administrationが扱っている
政府系保証のローン。
メリット
-
頭金は少なくてもOK
-
金利が若干低い
-
FICO（クレジットスコア）が低くても審査が通りやすい。
デメリット
-
取り扱い可能な物件が限定される。
-
例：一戸建て、審査をクリアしたコンド・タウンハウス
-
Point Feeと呼ばれる”手数料”が多くかかる。
-
Mortgage insuranceという保険料が毎月の支払いに加わる。TAX Deduction対象外。
変動金利 vs 固定金利
変動金利のローンは固定金利ローン比べて金利も支払いも低くなりますが、変動になってからがポイントで、買い替えなどの短期投資等には最適でしょう。
固定金利の場合の支払いイメージ
毎月の支払い額のうち、支払い開始から金利を多く支払っていき、元金は後から多く支払っていきます。
銀行は何をもとに審査し、金利を決めるのでしょうか？
1. どのような物件か（一戸建て？コンドミニアム？）ローン金額の割合（頭金の割合）月収に対する支出の割合
主に米国在住の方の場合は過去2年分のTAX Return、日本在住の自営業の方の場合には確定申告書、会社員の方の場合「雇用証明のレター」や「源泉徴収票」などで給与をチェック、Bank Statementで銀行残高をチェックし、確実に支払い能力があるかを審査します。
自営業の方の場合には、Tax Return（確定申告）、Profit and Lossも含めて、審査をします。
＊日本在住の方の場合、提出書類が異なる場合があります。
DTI
Debt to Income Ratio
月の収入に対する支出の割合です。
現在払っている家賃、自動車ローン、クレジットカードの支払い（米国在住の方の場合）もこれに入ります。この割合も低ければひくいほど、審査が通りやすくなります。
雇用証明の取得も大切なポイントです。
LTV
Loan to Value
不動産価値に対する融資額の割合
30万ドルの不動産価値に対する融資額が、20万ドルの場合、20÷30 LTVは約66％です。
20％以上頭金を用意いただくことで、LTVをさげておきましょう。
銀行残高
頭金、Closing costなどの諸費用も含めた銀行残高があるかどうかも審査対象となります。
融資審査では、頭金が多いほど審査が通りやすいです。また、諸費用も余裕を持って準備しておきましょう。
LTV＝Loan To Value
House(Value) 家の価値 $500,000 LTV=50%
Loan Amount ローン金額 $250,000
Down Payment 頭金 $250,000
LTV=不動産価値に対する融資額の割合 頭金が少ない場合にはこの割合が多くなるため、できるだけ多く頭金を入れていただき、ローン金額を低くしていただくことが望ましいです。 頭金30％以上、LTV=ローン70％以下が望ましいです。
DTI=月収に対する支出の割合
ローン（元金＝Principal, 利息＝Interestを合わせた額）・固定資産税・火災保険・HOAなどが月収に対する割合です。
自動車ローン・リース、クレジットカードなどもふくまれます。
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2．Credit Score
【日本在住の方】
ソーシャルセキュリティー番号（または納税者ID）をお持ちでない場合には、この、クレジットスコアは持っていません。この場合には、購入しようとする物件が、ローン審査基準に応じた評価額かどうかを
査定会社が査定します。評価額以上の価格で、ローンを組んで購入する場合には、余分に頭金を入れる必要があります。
【米国在住の方】
現在持っているクレジットカードの種類、使用履歴、債務、自動車ローンなど各種ローンの実績などを踏まえてスコアが算出されます。
米国信用査定会社(TRW,TU, EquiFax)3社のクレジットスコアから中間値をとったスコアが採用され、審査されます。
クレジットスコアが良ければ、金利が有利に場合がありますが、
スコアが悪ければ、金利が高くなる傾向です。
740以上あると有利な金利が得られやすいです。
3．融資をするに妥当な資産であるか？
買おうとしている物件価値が妥当かどうか、購入時に銀行が「Appraisal」という不動産鑑定を行います。
主な鑑定のポイント
―当該物件地域の3か月以内に取引された土地・建物の価格
―建物や土地に不具合がないか
―火災報知器など災害に備えられているか
など
不動産鑑定価格は、上記の当該物件周辺の同種、同建築年、同建坪/敷地面積で査定価格を算出します。
米国の場合、特に建坪面積「居住の広さ」が重視されます。（周辺マーケット重視が価格設定のポイント）
新築だとしても、何割も価値が上がるとは限りません。
Buying Process
住宅ローンで購入の場合
DAY 0
Pre-qualification
事前ローン審査
購入できる物件価格の決定
物件探しへ
エージェントと物件をお探しの前に、銀行によるPre-qualificationと呼ばれる事前ローン審査を行います。
この段階でほぼ購入できる物件価格が決定し、Pre-approval Letterを発行します。
Pre-approval Letterは、銀行から融資を受ける場合に、銀行側から発行されるものです。ローンオフィサーを通して発行依頼をすることによって、細かな支払い計画や融資に関するプロセスの説明を受けることができます。
不動産業者（Realtor)の方からは発行されません。
Pre-approval Letterは、購入の申込をする際、売り手にファイナンス的に問題ないことをアピールするために必要な書類です。
頭金と諸費用、ご収入のバランスを考えて、「無理なく返済を続けられるローン金額」を計画します。
より詳しいローン審査などのステップはこのページの下段
"さらに詳しく"へ
審査に必要な書類など
【米国在住の方】
クレジットレポートをお取りして、最新のクレジットスコアを確認の上、Pre-Approval Letterが発行されます。詳しくはこちら
TAX Return＆会社員の方W-2 2年分
Pay Stubs 最新2か月
Bank Statements 最新2か月
Photo ID
(Drivers Lic.がベスト）
米国のSSN No.（お持ちの方）
【日本在住の方の場合】
【会社員の方】
源泉徴収票 日本語でOK！
給与明細書(Pay Stabs) 日本語でOK！
銀行の取引明細（Bank Statements）
【自営業の方】
損益計算書（P/L）
会計士の方のレター（申請時）
日本の銀行の残高証明書でOK!
パスポートなどPhoto ID
ESTAの申請完了フォーム
米国のSSN No. や納税者番号
（お持ちの方）
DAY 1
OFFER ACCEPTED
Buying Process
THE SELLER ACCEPT OFFER
バイヤーとセラーが条件や価格などに合意
おめでとうございます！
Escrowがいよいよオープンです。
DAY 1
OFFER ACCEPTED
Loan Process
PREPARE DOCUMENTS
-ローン申請書類をご用意
審査に必要な処理の最新版をご用意いただきます。
WEEK 1
ESCROW OPEN
Buying Process
DEPOSIT EARNIEST MONEY
-セキュリティデポジットをEscrowに送金。
-Escrowから購入手続きに必要な書類-Opening package Docs.を受け取ります。
-登記等に関する書類はオリジナルを郵送します。
WEEK 1
ESCROW OPEN
Loan Process
LOAN APPLICATION
ローン申請を行います。
随時、Latest bank Statement
Paystubsを提出します。
WEEK 2 thru 3
Buying Process
RECEIVE SIGN DISCLOSURE INSPECTION
-インスペクション
-必要な修理をセラーへ依頼
-HOA CC&RS etc.(if necessary)を受け取ります。
(HOAがある場合）
-Disclosuresやセラーからの書類へご署名
WEEK 2 thru 3
Loan Process
LOAN APPROVAL
APPRAISAL
-Approvalが出されたらローン審査に必要な不動産鑑定（Appraisal)を行います。
-ローン審査に必要な書類を提出します。
Lenderは"Verification of Employment（雇用証明）を行います。
WEEK 2 thru 3
Buying Process
RELEASE CONTINGENCY
APPLY HO6
-RELEASE CONTINGENCY
条件解除を行います。
(CONTINGENCY REMOVAL)
-APPLY HO6
HOAが、購入される物件内部の保険（HO6 Wall in Insurance)に加入していない場合、保険に加入します。
WEEK 2 thru 3
Loan Process
PREPARE DOCUMENTS
-不動産鑑定後、銀行のローン審査に十分な価値があると確定されたのち、Appraisal やLoanに関する条件解除を行います。(これらを理由に取引キャンセルができなくなります。(Loan Contingency removal)
-ローン審査に必要な書類を提出します。
WEEK4
Buying Process
FINAL WALK-THRU
すべての修理が完了後、最終の物件内の確認をエージェントと行います。
WEEK 4
Loan Process
CLEAR ALL CONDITIONS TO SHIP DOCUMENTS
金利の確定、すべての条件がクリアになりましたら、銀行はEscrowへローンの最終の契約書を送ります。
FINAL WEEK
Buying Process
JUST BEFORE CLOSE OF ESCROW
-Escrowが残金の送金を確認後、登記の移行など最後の手続きを行います。
-すべての手続きが完了後「カギ」を受け取ります。登記書類を1-2週間後に受け取れます。（郡による）
FINAL WEEK
Loan Process
SIGN LOAN DOCUMENTS & TRANSFER FUND
-ローンの契約書、登記の手続き書類などのご署名
-Escrowへ残金を送金します。
Closing Cost ＝ 諸費用とは？
-
Inspection Fee: approx＄500-800（物件タイプによって異なります。）
-
Home Insurance approx $1000-4000（物件タイプによって異なります。）
-
Appraisal Fee : approx$500-$1000 （物件タイプによって異なります。）
-
HOA Certification : approx$400-600 (HOAがある場合、HOAにより料金が異なります。）
-
Property Tax Prorations (from date of purchase onwards 購入日以降)
-
Escrow Transaction fee : Escrowでの取引に関する費用 approx$1000-2,000
-
Title Company : 登記に必要な費用 approx$800-1000
-
Notary Fee : 公証費用 approx$200
-
Messenger : 各署への発送などに関わる費用 approx$150-200
-
2024/8/17より Buyer Broker Commissionを相談の上かかる場合があります。
ローンで購入する場合
-
Lender Fee etc. : ローン取付に関わる費用 審査料もも含みます approx$3,000-4,000
-
Point Fee: 融資条件により、Point Feeと呼ばれる費用を支払うことが要請されます。
-
High LTV, 物件タイプ(コンドミニアムやタウンハウス)、セカンドホームやインベストの場合などお客様の購入要件によって変動がございます。
その他ご融資条件やEscrow等によって費用は異なりますこと、予めご了承ください。
さらに詳しく
事前ローン審査からEscrow Closeまで
ステップ1. Pre-qualification 事前ローン審査＝購入できる物件価格の決定
エージェントと物件をお探しの前に、銀行によるPre-qualificationと呼ばれる事前ローン審査を行います。
どのくらいの価格の物件が買えるかを試算・計画を立てますが、この段階で、ほぼ購入できる物件価格が決定します。Pre-approval Letterは、購入の申込をする際、売り手にファイナンス的に問題ないことをアピールするために必要な書類です。
お客様が支払える頭金と諸費用、ご収入のバランスを考えて、「無理なく返済を続けられるローン金額」を計画します。
-
住宅ローン
-
固定資産税
-
火災保険
-
HOA(コンドミニアムや管理組合がある場合）
以上の総額を「Debit-to Ratio / Housing Expense」＝無理のない毎月の支払額
と考えて、「無理なく返済を続けられるローン金額」を決めていきましょう。
目安としては、"Debit-to Ratio"は月収の45％ほどです。
およそ購入する物件価格が決まりましたら、住宅ローンの審査のために、必要な書類をご提示いただきます。
【米国在住の方】クレジットレポートをお取りして、最新のクレジットスコアを確認の上、Pre-Approval Letterが発行されます。詳しくはこちら
TAX Return ＆ 会社員の方W-2 2年分
Pay Stubs 最新2か月
Bank Statements 最新2か月
Photo ID(ドライバーズライセンスがベストです）
米国のSSN No.（お持ちの方）
【日本在住の方の場合ー提出する書類】
【会社員の方】
源泉徴収票 日本語でOK！
給与明細書(Pay Stabs) 日本語でOK！
【自営業の方】
損益計算書（P/L）
会計士の方のレター（申請時）
銀行の取引明細（Bank Statements）日本の銀行の残高証明書でOK!
パスポートなどPhoto ID
ESTAの申請完了フォーム
米国のSSN No. や納税者番号（お持ちの方）
【共通ーいただく情報】
ご勤務先に関わる情報（ご勤務先、住所、電話/FAX 雇用確認を行っていただく方のEmail Addressなど）
お住まいの情報（賃貸かご家族と同居かなど）
日本在住の方でも、弊社で購入のご計画をたて、発行いたします。
Pre-Approval Letterに記載される内容は？
ー融資予定の金融機関名
ー融資を受ける＝買い手の名前
ー購入可能な物件の上限価格
ー仮承認されたローン金額
ー金利
ーDTI Ratio（月の収入に対する支出の割合）
―LTV(Loan to Value 不動産価値に対する融資額の割合)
―Occupancy(Primary Residence 居住目的、Investment 投資目的、Secondary home セカンドハウスなど）
―Credit Score
【日本在住の方】
Credit Scoreがない日本在住の方は、購入しようとしている物件価値がしっかりあるかを査定されます。または、クレジットカードによる信用調査が行われる場合があります。
など、が記載され、仮承認をしたという旨の文章とともに、発行されるものです。
Pre-approval Letterは、銀行から融資を受ける場合に、銀行側から発行されるものです。ローンオフィサーを通して発行依頼をすることによって、細かな支払い計画や融資に関するプロセスの説明を受けることができます。
不動産業者（RealtorⓇやReal Estate Agent)の方からは発行されません。
ステップ2. 購入する物件価格を決める
お客様が購入可能な物件の価格は、「頭金+ローン金額」ですので、LTVやDTIも踏まえて算出された、ローン金額に応じて物件の価格が決まってきます。
このとき、頭金がいくら出せるか、諸費用はおよそいくらかも算出し、購入できる物件の価格が決まるわけです。
【米国在住の方】
米国在住の方の場合には、ローン手数料などがかからないプログラムがあるため【購入金額+2-3％】を予算として計画を立てておくとよいでしょう。
融資の承認を得るためには、いくら収入が多くても、自動車のリース価格やクレジットの支払いが多ければ、ローン金額が低くなることもありますし、すべてペイオフ（Pay-off 負債をすべて返済)するという条件がつくかもしれません。事前に払えるものは払っておくことが望ましいです。
【日本在住の方】
諸費用は、米国の外国人向けローン手数料、予備費やコンサルティング手数料等もふくめて、日本在住の方の場合はおよそ物件価格の5-7％を見積もります。(物件価格やローン金額などによって異なります。）
また、頭金は少なくても融資可能なプログラムもありますが、金利に伴う利子の負担や毎月の支払負担を考えると、20％から30％はあった方が無理のない返済計画が立てられます。
ステップ3. 物件探しから購入物件が決定 Escrow OpenーApplying＝融資申し込み
購入する物件が決まった後、売り手にオファーを出したり、セキュリティデポジットを入金したりといった手続きをします。（詳しくは上のプロセスへ）Escrowがオープンしますので、同時に担当のローンオフィサーを通して銀行へ融資の申し込みを行います。
ここで気をつけなくてはいけないのは、セキュリティデポジットは頭金の証明として銀行へ提出するBank Statementと同じ口座から送金すること。
全く違う口座から送金をしてしまうと、そのセキュリティデポジットを送金した口座情報も提示しなくてはいけません。
融資の申し込みの際には、銀行側から、申込書や所定の書類に署名の上、申し込み完了となります。
ここで、改めて以下の書類に変更がないかを確認させていただいたり、最新のBank Statementや書類などを
ご提示いただきます。
【米国在住の方の場合ー提出する書類】
TAX Return ＆ 会社員の方W-2 2年分
Pay Stubs 最新2か月
Bank Statements 最新2か月
米国のSSN（お持ちの方）
【日本在住の方の場合ー提出する書類】
【会社員の方】
源泉徴収票 日本語でOK！
給与明細書(Pay Stabs) 日本語でOK！
【自営業の方】
損益計算書（P/L）
会計士の方のレター（申請時）
銀行の取引明細（Bank Statements）
銀行の取引明細（Bank Statements）日本の銀行の残高証明書でOK!
パスポートなどPhoto ID
ESTAの申請完了フォーム
米国のSSN（お持ちの方）
【共通ーいただく情報】
ご勤務先に関わる情報（ご勤務先、住所、電話/FAX 雇用確認を行っていただく方のEmail Addressなど）
お住まいの情報（賃貸かご家族と同居かなど）
物件のインスペクションや購入手続きは、融資の申請と同時進行で進めていきます。
ステップ4. Underwriting 融資審査
銀行側の審査では、提出された確定申告書類や給与明細、Bank Statementsなどをもとに、審査をします。
およそ2－3日で結果がでます。Approval-承認となると、次のステップへ進みます。
ステップ5. Processing 各種書類手続き
【米国在住の方】
Approvalが出されると、ローンオフィサーを通して融資するうえでの条件のリストが発行されれます。
例えば・・
ー自動車ローンを繰り上げ完済する（米国在住の方）
ー過去住んでいた住所についての内容をレターで説明してほしい（米国在住の方）
ーCPA（会計士）からXXXに関するレターを発行してほしいなどです。
ーVOE（Verification Of Employment）★これが最も大切なポイントです
会社にお勤めの場合には、勤務年数、部署、給与、などの確認が求められます。
所定のフォームにお客様の勤務状況を証明していただける方にご記入・返信いただきます。
事前にお知らせいただいた方（またはお客様を通して）に所定のフォームが直接EmailまたはFAXで送信されますので、ご記入をいただき、銀行の担当へ返信していただきます。
銀行は、随時書類を確認しながら、融資に向けて処理を進めていきます。
＊上記すべてが必ず必要であるとは限りません。
日本在住の方でも弊社でお客様のご都合に合わせて、
どのような手続きがベストかプランを立てます。
ステップ6. Sign & Closing ローン本契約書へのご署名と契約完了
すべての融資に関する条件が整ったら、ローン契約書（融資に関する契約書）が発行されます。
Escrowに出向き、登記書類の確認等、書類への署名とともに、ローンの本契約書へも署名します。
（日本在住の方は、原則渡米される必要があります。）
売買にかかわる諸費用がこの時点で決定されるので、Escrowの口座へ頭金と諸費用を
振り込んでいただきます。
Escrowで着金確認、融資実行、登記手続きが完了後、Escrow Closeとなります。
Closing Cost ＝ 諸費用とは？
-
Inspection Fee: approx＄300-500（物件タイプによって異なります。）
-
Appraisal Fee : approx$500-$650 （物件タイプによって異なります。）
-
HOA Certification : approx$400-600 (HOAがある場合、HOAにより料金が異なります。）
-
Property Tax Prorations (from date of purchase onwards 購入日以降)
-
Escrow Transaction fee : Escrowでの取引に関する費用 approx$1000-2,000
-
Title Company : 登記に必要な費用 approx$800-1000
-
Notary Fee : 公証費用 approx$200
-
Messenger : 各署への発送などに関わる費用 approx$150-200
ローンで購入する場合
-
Lender Fee etc. : ローン取付に関わる費用 審査料もも含みます approx$3,000-4,000
-
Point Fee: 融資条件により、Point Feeと呼ばれる費用を支払うことが要請されます。
Point Feeとは？-
低金利を”買う”こと＝融資手数料
よくホームページでうたっている金利では、「Point = ポイント」と呼ばれる条件がついていることがほとんどです。これは、金利を引き下げる代わりにローン金額の1－3％のPoint feeを支払うがというものです。日本語では融資手数料にあたるものです。
その「ポイント」の額は、30万ドルのローン金額の場合、もし2%を要請されると6000ドルにもなり、その分手元の資金も目減りしてしまいます。
長い目で考えると、いざという時の手元の資金を減らすことなく支払いをする方が無理がない、と私たちは考えていますので、お客様のファイナンスや資産計画を検討して、できるだけPoint feeを少なくするベストなローンや金利をご提案しています。
ローンオフィサー（ローンコンサルタント、とも言います。）とは、ローン申請をするだけが仕事ではありません。
お客様の大切な資産をしっかりと把握して、お客様それぞれの長期的な観点の資産運営からベストな購入計画をすることも大事な仕事です。
日本の投資家の方、アメリカに在住していない、または在住間もない方は、
外国人向け住宅ローンがご利用いただけます。
