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アメリカの住宅ローンは、"Mortgage"モーゲージ といわれます。
個人保証ではないので、不動産担保ローン、と訳されることもあるようです。
ここでは、一般の方にも伝わりやすいように、ホームオーナーの方を中心とした説明にとどめておきたいと思います。
一般的に、アメリカの住宅ローンは様々な金融機関から、ホームオーナーへ融資されます。
金融機関とは、大手銀行（Chase bank, Bank of America etc)、住宅ローン専門銀行(Quicken Loan, Cenlar etc) といった、住宅ローンを扱う金融機関です。広く、"Lender"ともいわれています。
アメリカの住宅ローンは、ホームオーナーに取り付けられた後、「住宅ローンそのものが債権化」されます。
Mortgage Backed Security ＝ MBS
と呼ばれます。いわゆる住宅ローン債権、不動産担保証券で、これらが売買される市場あり、最終的には政府系の金融機関に引き取られる保証がある、というのがアメリカの住宅ローンの特徴です。日本語では「モーゲージ証券」とも呼ばれます。
政府系金融機関というのは、
Freddie Mac
Fannie Mae
この２つです。
これらがそれぞれ住宅ローン融資のガイドラインを策定、そのガイドラインに沿って各金融機関が融資を実行する、という仕組みです。なお、審査基準に大きな違いはありません。
最終的に引き取る可能性があるわけですから、審査基準を設けていないと優良な借り手のローンなら問題ないにしても、貸出リスクがある人には融資しない、または高い金利になるでしょう。
（または、取付手数料がかかるなど）
貸し出す側、つまり銀行側は、返済が滞らないよう、貸出リスクはできるだけ回避したいわけです。
自己破産に陥ったとしても、元金は戻る、といったように、貸出リスクができるだけ低くなるような審査基準になっています。
どのような審査基準かというと、
不動産価値に対してローンの割合が低い＝Loan To Value
安定収入がある = Monthly Income
などです。
各金融機関はどのように利益を得ているのでしょう。
住宅ローン債権市場では、住宅ローンの債権の転売が行われており、投資家がその債権を購入、ホームオーナーから支払われる利子で利益を得るのです。
投資家は個人とは限らず、大手銀行もそれにあたります。
例えば、A銀行から融資を受けた後、A銀行へローンの支払いをしていたが、B銀行へ住宅ローン債権が転売されました。
ホームオーナーは、当初融資を受けたA銀行ではなく、B銀行へローンの支払いをしていくことになるのです。
個人の住宅ローン債権が不良債権化すると、住宅ローン市場自体がリスクを抱えます。
2006年以降のサブプライムローンによるハウジングバブルがクラッシュしたときのように、大変なことになります。
ですからリスクをできるだけ回避するよう、共通した審査基準を
Freddie Mac
Fannie Mae
が提供。そして、最終的には住宅ローン債権を引き取る、という流れをつくることによって、安全性を保っているのです。
住宅ローン債権市場では、債券を証券化したり、資金の流動化を行ったりする、二次的な市場として機能しています。このような債権は日本銀行も持っているそうですよ。
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