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頭金はできるだけ少なく、ローン金額を多めに・・という戦略も理解できますが、米国のローンのガイドラインでは、その潮流はむしろリスクでしかみられません。
例えば、弊社でも推奨していますが、ローンを申請する際には、圧倒的に貸付リスクが低い、頭金25％以上が有利です。（在米の方向けローンの場合）
頭金が多い方がローンが通りやすい
金利が低いものがとりやすい
ポイント（一時金、ローン取付手数料）がない
など、
メリットが多くあります。
しかし、なぜ
頭金が少ない、20-25％以下だと貸付リスクが高いとみられるのか？？
今回は、政府系のFreddie Macが公開しているデータからのご紹介です。
コロナパンデミックで影響を受けた人、2017年の大規模なハリケーンの被害を被った人、通常時の3つの状況下を比較したものから、貸付リスクが高い要因は以下のようなこと、という調査です。
貸付リスクその１ 不動産価値に対してローンの占める割合が高い
貸付リスクその２ クレジットスコアが低い
貸付リスクその３ 収入に対して負債の割合が高い
言い換えると・・・ファイナンスに課題のある人はローンの未払いの可能性が高くなる、という調査です。
【貸付リスクその１ 不動産価値に対してローンの占める割合が高い】
購入、またはリファイナンスをする際の不動産価値に対するローンの割合を
LTV = Loan To Value
といいます。
この割合が多い、つまり頭金が少なく、ローンの割合が多いとローンの未払いやForclosureなどのリスクが高い、とみられるのです。
LTV20％以下の場合は、取付時にMortgage Insuranceという保険加入が要請されることがあります。
余分な費用を節約するためにも、なるべく頭金は多く、LTVを下げてメリットをとっていただきたいですね。
【貸付リスクその２ クレジットスコアが低い】
クレジットスコアが高い人ほど未払い率が低いというデータもしっかりあります！
つまり、クレジットスコアが低いと、リスクが高い人とみられ、ローンの条件も悪くなる、ということがあるということです。
何等かのローンを組む時や部屋を借りるときも、必ずクレジットスコアの取得は要求されます。
こうした裏付けからでているものなので、納得！
日頃から計画的に管理ができているかどうか、その人を見極められる、よくできたシステムですね。
【貸付リスクその３ 収入に対して負債の割合が高い】
住宅ローンの審査の際には、DTI＝収入に占める負債の割合も必ず審査項目に入ってきます。
車のリースやクレジットカードの使い過ぎも、この数値にでてきますので要注意です。
数値としては、
４５％以下が望ましいとされています。
例えば、5000ドルの月収があったとすると、家賃、車のローンやリース、クレジットカードの支払いライン（クレジットラインといいます）が占める割合が45％以下であれば、おおむね問題はない、とみられます。
2008年ごろのハウジングバブルは、上記を逸脱した審査を行い、貸し付けたことがバブル崩壊につながっています。
近年米国の住宅ローンについて、こうしたエビデンスをもとに、Freddie Mac や Fannie Maeといった政府系金融機関はじめ、各金融機関で貸し付けガイドラインを構築しています。
非常に堅く、ガイドラインを示した審査
が行われているので、支払い猶予があったとはいえ、現在も住宅ローン起因のクラッシュが起きていませんね。
もちろん、今後の経済状況の影響でクラッシュが起きる可能性は否定できませんが、少なくとも、上記の３点をしっかりと抑えておけば、貸し付ける方も、借り受ける方も、リスクの低減をはかることは可能です。
お客様の資産を守るためにも、無理なローンをお勧めしていない理由はここにあります。
少ない頭金で、なるべくローンを組んで・・というのはもはや米国ではリスクが高いとされています。
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Source from
http://www.freddiemac.com/research/insight/20201117_mortgage_forbearance_rate_during_COVID-19.page