どの業者さんもおっしゃっていますが、アメリカ不動産投資の最大のメリットは売却益です。
地域やエリア、物件によって、売却益の確保に違いがでてくるでしょう。
日本から購入する場合には、どうしてもエージェント任せになりがちですが、きちんとしたエビデンスや現地情報をもとにした適正価格で購入すれば、将来の売却益も期待できます。
期待するあまり、写真やサイトのきれいさばかり目が向いてしまい気に入った物件が見つかると、うっかり高めの価格で買ってしまう・・という失敗に陥ってしまうかもしれません。
特に現金で買う場合、通常の不動産業者の方はより高値で売った方が利益となるので、適正な価格かどうか、チェックをしないケースも残念ながらあります。
注）購入の交渉の段階で、少し高め購入オファーをしたほうが気にいった物件を購入できるチャンスもありますので多少の誤差はあります。
たとえば、このLos Angegeles市のコンドミニアム。
1bed 1bath 686sqft （約６３㎡）
2017年９月に購入したときには $236,000でしたが、
今年の５月に、$285,000で売却されました。
単純計算しても 1ドル＝１１０円換算すると
売却益約$４９，０００=約５３９万円
ここから売却手数料（販売価格の５－６％）やEscrow、抵当権の変更などの費用がひかれます。
低く見積もって純利益 約＄３００００＝約３２０万円
正直ベースで書いていますので、もっと高値になる物件もあると思います。
*賃貸中のROI,TAX,売却時のTAX等は厳密には計算しておりませんので、実際の収入は異なります。ご購入の際には、想定収入、将来の売却予想価格、ROIなど、投資効果をシミュレーションをして検討いただきます。税務につきましては、米国会計士のアドバイスを受けていただけます。
つまり、かなりの高値で買ってしまうと、数年後の上昇率が高くても、結果フェアマーケットバリューで売却すると、本来であれば受け取れたかもしれない売却益が少なくなる、ということはご理解いただけると思います。
適正価格か見極めて購入することも、将来の売却益がより多く得られるようにする「準備」です。
弊社の場合、このように適正価格で購入していただくために、
「Comparable」（コンパラブル＝物件比較）という方式
で
過去６か月以内に売却された周辺相場
からチェックします。
リアルター兼米国金融機関の専属エージェントによるチェックなので、ご安心いただけます。
ローンを組んで購入していただく場合も、ローン申請前に、「Appraisal」という物件の査定をします。
もし、評価額よりも購入価格が高かった場合は、オファーを入れる段階で、先方に伝えるか、売買契約の中で「Appraisal contingency」（アプレーザル コンテンジェンシィ＝評価額による売買契約を破棄できる条項）を付帯して、契約を進めるか交渉することになります。
評価額がローン金額よりも低いと、手元の資金から差額を埋め合わせることも有り得ます。
ですから、適正価格かどうか見極めることは大変重要なことなのです。
現在コロナパンデミックの影響で、不動産市場の値下がりが期待されています。
今後の動きを注視していくことになりますが、弊社の見解としては、「７，８月」は様子をうかがう方向、それまでに購入準備をすすめておく、ということをお勧めしています。
どのような準備をしていくかはお客様によって千差万別です。
将来の資産運営に米国不動産の活用をお考えの方
現地エージェントをお探しの方
住宅ローンについて、購入のプロセスについて、売却時の注意点などのご質問
など、お気軽にお問合せください。